Nekoliko godina proglašavana kao najbrže rastuća turistička destinacija Mediterana, koja osim svoje prepoznatljive obale ima i značajnu ponudu prirodnih ljepota u unutrašnjosti zemlje, zatim i zaštićenih kulturnih dobara svjetske baštine kao što je srednjovjekovni stari grad Dubrovnik. Ali osim opće poznatih destinacija, Hrvatska je puna skrivenih blaga, kroz koja vas možemo provesti. Jer, shodno zahtjevima klijenata možemo potvrditi kako svjedočimo zaokret u trendu traženih nekretnina. Ljudi traže idilična mjesta, pa makar u obližnjoj sredini ne bi bilo niti jednog maloprodajnog lanca, u kojem bi mogli kupili nešto za osvježenje.
| Profil države | |
|---|---|
| Površina države | 56.594 km² |
| Broj stanovnika | 4,070.000 |
| Napučenost na 1 km² | 72 |
| Inozemni gosti | 60.021.000 (2019 godina, prije Covid restrikcija) |
| Volumen provedenih transakcija | 102.008 nekretnina (2020) |
Prednosti i nedostatci stjecanja nekretnine u Hrvatskoj
Prednosti
Prema podacima Eurostata iz 2020. godine, cijena zemljišta za obradivo zemljište u Hrvatskoj iznosila je 3.285 eura po hektaru, što ovu zemlju čini jednom od najpovoljnijih regija za kupnju poljoprivrednog zemljišta u Europi. Moramo biti iskreni i dati do znanja da je na terenu cijena zasigurno dosta veća, ali još je u prihvatljivim okvirima u usporedbi sa ostalim zemljama sa područja Europske Unije.
Popis glavnih prednosti sa našeg stajališta:
- Cijene su još uvijek ispod srednjih vrijednosti EU tržišta
- Dobar povrat investicije na određene vrste nekretnina
- Geografska blizina srednjoeuropskom tržištu - na dohvat je i automobilskom prijevozu
- Stabilna politička situacija uz EU "background"
- Postojanje vize za digitalne nomade gdje se uz jednostavnu proceduru može izvršiti prijava boravka i ostvariti pravo na neoporeziv rad na tlu RH
Nedostatci
- Glavni problem su neuređene zemljišne čestice, odnosno neusklađenost zemljišnih knjiga. Tako da dosta zemljišnih čestica ne mogu biti predmet prodaje, a i one koje se prodaju nisu uređene, iako to prodavatelji odgovorno tvrde. Sve je to produkt dualnog vođenja zemljišnih knjiga kroz posljednje stoljeće, kada su se stvarni vlasnici i uživatelji zemljišta radi plaćanja poreza odvajali u dvije zemljišno-evidencijske knjige: Grunt i Katastar.
- Ukoliko dolazite iz države s kojoj Hrvatska ima potpisan ugovor o reciprocitetu, to ne znači i automatsko pravo na stjecanje nekretnine i prelazak na kupoprodajni proces. Naime, neophodno je podnijeti zahtjev za odobrenjem kupnje i provjere uvjeta recipročnosti Ministarstvu pravosuđa, a to zna potrajati, pogotovo u COVID vremenima.
- Prodavatelji znaju biti jako teški i prevrtljivi u pregovorima. Mi to najčešće opisujemo ovako – oni bi željeli da prodaju zemljište ali da se i dalje pitaju što ćete s istim činiti dalje.
Prijedlozi za kupnju nekretnine
Savjet je da u potragu za nekretninom idete od 1. do 4. mjeseca, jer kasnije dobar dio nekretnina koje su na raspolaganju znaju biti popunjenih kapaciteta. Hrvati se tradicionalno ne odriču lako novaca od turističke sezone, te je svaki dan neiznajmljenog smještajnog kapaciteta velika tragedija. Također, važno je donijeti odluku o kupnji nekretnine u miru, a na to nećete moći sigurno računati u ljetnim razdobljima. I da, bitno je da nekretnine razgledate i zimi, kada nije sve tako idilično kao ljeti. Onda ste već nešto postigli.
Kao i kod više-manje svih mediteranskih odredišta u kojima nudimo svoju ekspertizu u procesima stjecanja vaše sljedeće nekretnine, i kod Hrvatske upozoravamo na važnost mikro-lokacije nekretnine. Naime, sve što se čini idilično na početku, u stvarnosti lako može ne odavati takvu sliku. Stoga je veoma važno imati informacije s terena, ako idete samostalno u traženje nekretnine, obavezno priuštite par dana smještaj u blizini i uvjerite se kako susjedstvo „diše“.
Neuređenost zemljišnih čestica predstavlja veći problem kod kupoprodaje građevinskih čestica, te se strane osobe tradicionalno većinom odlučuju za kupnju gotovih stambenih jedinica.
Koje su mogućnosti stjecanja nekretnine za strane osobe (fizičke i pravne)
Stranom fizičkom osobom smatra se ona koja nema državljanstvo RH, a državljanstvo RH dokazuje se važećom osobnom iskaznicom, vojnom iskaznicom, putovnicom odnosno domovnicom. Status strane fizičke osobe utvrđuje se uvidom u putovnicu ili druge isprave.
Stranom pravnom osobom smatra se ona koja ima registrirano sjedište izvan RH, a što se utvrđuje uvidom u izvod iz trgovačkog (sudskog) registra.
Prva kategorija stranih državljana su oni koji dolaze sa područja EU. Oni mogu bez ikakvih zakonskih prepreka biti vlasnicima nekretnine u Hrvatskoj, ali ako se radi o građevinskom zemljištu i svime što je povezano s tim zemljištem (kuća, stan itd.).
Ova zakonska pretpostavka se ne odnosi na poljoprivredno zemljište, koje je zabranjeno za kupnju svim strancima, uključujući i državljanima EU. Iznimno od navedenog, strane pravne i fizičke osobe mogu stjecati pravo vlasništva na poljoprivrednom zemljištu nasljeđivanjem uz uvjet reciprociteta.
Kao dio Ugovora o pristupanju Republike Hrvatske u Europsku Uniju (1.7.2013.), odobreno je prijelazno razdoblje u trajanju od 7 godina, u kojem su poljoprivredna zemljišta na hrvatskom teritoriju mogli kupiti samo hrvatski poljoprivrednici. Međutim, Hrvatska Vlada je odlukom iskoristila mogućnost produženja na još 3 godine, tako da bi tek na ljeto 2023. godine ova odredba trebala biti van snage.
S druge strane, državljani ostalih država mogu steći vlasništvo nad nekretninom u Hrvatskoj u situacijama gdje postoji reciprocitet između Republike Hrvatske i države gdje je kupac nekretnina rezident, i to uz odobrenje Ministarstvo pravosuđa.
Kratki pregled poreznih obveza
Nekretnina (građevina i/ili zemljište) može se oporezivati PDV-om po stopi od 25% ili porezom na promet nekretnina po stopi od 3%. Oporezivanje ovisi o statusu isporučitelja ili primatelja nekretnine, statusu nekretnine (nekorištena ili korištena) te vrsti nekretnine (zemljište ili građevina).
Dakle nema dualnog oporezivanja, već se isključivo tereti jednim poreznim oblikom. Primjenom odredbi Zakona o PDV-u i Zakona o porezu na promet nekretnina proizlazi da se porez na promet nekretnina plaća ako isporuka nekretnine ne podliježe obvezi plaćanja PDV-a.
Porez na dodanu vrijednost (PDV)
Od 01.01.2015. prometom nekretnina na koji se plaća porez na dodanu vrijednost (PDV) smatra se:
1. Isporuka građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se te građevine nalaze, prije prvog nastanjenja ili isporuka kod kojih od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma slijedeće isporuke nije proteklo više od dvije godine, a isporučuje ih porezni obveznik koji je u registru obveznika poreza na dodanu vrijednost
2. isporuka građevinskog zemljišta, ukoliko građevinsko zemljište isporučuje obveznik poreza na dodanu vrijednost.
Dakle, PDV na isporuku građevne nekretnine ili dijela građevine uključujući zemljište na kojem se nalazi oslobađa se plaćanja ako je od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja građevine do datuma sljedeće isporuke građevine proteklo više od 2 godine.
Ako nekretninu predaje osoba koja nije upisana u registar obveznika PDV-a, porez na promet nekretnina plaća se bez obzira na status stjecatelja te nekretnine.
Porez na promet nekretnina
Porez na promet nekretnina trenutno iznosi 3%.
Ukoliko bi se radilo o isporuci građevinskog zemljišta od strane osobe koja nije upisana u registar obveznika PDV-a, tada isporučitelj zemljišta ne obračunava PDV. Na isporuku predmetnog zemljišta kupac će platiti porez na promet nekretnina.
Isporuka poljoprivrednog i šumskog zemljišta oslobođena je plaćanja PDV-a u svim varijantama, s tim da stjecatelj zemljišta plaća 3% poreza na promet nekretnina.
Ostale obaveze plaćanja poreza
Osim ova dva istaknuta porezna oblika, kao porezna obveza javlja se i porez na dohodak od otuđenja nekretnina, koji se javlja prilikom prodaje nekretnine.
On se obračunava i plaća ako fizička osoba nekretninu otuđuje unutar dvije godine od dana njezine nabave te ako fizička osoba proda, zamijeni ili obavi neki drugi oporezivi prijenos vlasništva nad više od tri nekretnine iste vrste u razdoblju od pet godina od dana njihove nabave.
Stopa poreza na dohodak od otuđenja nekretnina iznosi 20%, te se na obračunati iznos poreza na dohodak obračunava i prirez porezu na dohodak ukoliko je propisan za grad ili općinu u kojoj je prijavljeno vaše prebivalište ili uobičajeno boravište.
Naravno, postoje i mnoga porezna oslobođenja za određene skupine obveznika i određene pravne situacije, o kojima možemo diskutirati prema Vašoj potrebi.
