Jedna od glavnih prednosti Portugala je geo-strateški položaj. Nalazi se između tri kontinenta – Europe, Afrike i Sjeverne Amerike. To ga čini geografski odlično pozicioniranim, pogodnim za jednostavna putovanja i kratkotrajne posjete. Potpuno nova cestovna infrastruktura i internacionalne avionske veze čine Portugal sve privlačnijim za stanovnike i međunarodne kupce.
Međutim, najveća komparativna prednost Portugala leži u činjenici posebno kreiranih programa privlačenja stranih investicija, koje kombiniraju jednostavna imigracijska pravila i porezne olakšice za sve kategorije stranaca. Programi su nastali netom nakon financijske krize 2009. godine, sa ciljem što bržeg oporavka ekonomije. Uspjeli su vrlo brzo u tome, te su pametno nastavili sa modeliranjem programa od kojih je najznačajniji „Golden Visa“ program, sa većim promjenama i značajkama od početka 2022. godine.
| Profil države | |
|---|---|
| Površina države | 92,090 km² |
| Broj stanovnika | 10,310.000 |
| Napučenost na 1 km² | 112 |
| Inozemni gosti | 17,174.00 (2019 godina, prije Covid restrikcija) |
| Volumen provedenih transakcija | 171,800 nekretnina (2020) |
Prednosti i nedostatci stjecanja nekretnine u Portugalu
Prednosti
- Portugal je poznat po programu „Golden Visa“, po kojem portugalska vlada potiče strance da ulažu u nekretnine ili poduzetničke aktivnosti u Portugalu. Ako niste državljanin EU-a i ulažete u imovinu određene vrijednosti, možete se kvalificirati za boravišnu dozvolu Golden Visa u Portugalu. Ova dozvola omogućuje vam život i rad u Portugalu, te slobodno putovanje po schengenskom području.
- Osoba koja posjeduje zlatnu vizu duže od pet godina ima pravo podnijeti zahtjev za puno državljanstvo Portugala, što je itekako privlačno.
- Favoriziranje ulaganja u nekretnine u odnosu na drugu imovinu radi značajno većih prinosa ima povijesni karakter u Portugalu, kao uostalom i diljem Mediterana. A u slučaju ove jurisdikcije, tome svakako u prilog idu i povijesno niske kamatne stope, koje su prema zaključnim izvješćima iz 12. mjeseca 2020. godine iznosile prosječno svega 0,8% na stambene kredite.
Nedostatci
- Budući da je Portugal posljednjih 5 godina jedna od TOP 3 lokacije u Europskoj Uniji za ulaganje u nekretnine od strane inozemnih kupaca, to je imalo ogroman utjecaj na cijene, koje su drastično skočile diljem zemlje.
- Tako je Portugal je zabilježio porast cijena kuća od 86,5% tijekom posljednjeg desetljeća, što ovo odredište svrstava na 8. mjesto zemalja sa najvećim porastom cijena u svijetu. Da bismo dočarali situaciju, uzmimo na primjer cijene kuća koje su porasle sa 1.431,83 € u 2010. na 2.670,11 € u 2020. po kvadratnom metru.
- Nadalje, kao jedno od većih ograničenja portugalske jurisdikcije jest teže snalaženje i tumačenje zakonskih odredbi po pitanju stjecanja nekretnina. Brojne olakšice i izuzeća su klasificirane prema rezidentima i nerezidentnima, kao i prema lokalnim upravama (horizontalni i vertikalni porezni tretman).
Prijedlozi za kupnju nekretnine
Prijedlog je u svakom slučaju kupnja nekretnine kroz program Golden Visa, jer tako sebi osiguravate izravnu boravišnu dozvolu, gdje nakon 5 godina ulazite u pravo upućivanja zahtjeva za stalni boravak i državljanstvo.
Za razliku od drugih zemalja, zapravo ne morate živjeti u Portugalu tijekom tog razdoblja da biste stekli državljanstvo putem Zlatne vize. U zemlji trebate provesti samo 7 do 14 dana godišnje.
Također, portugalski poseban porezni režim za nestalne rezidente (NHR - Non-Habitual Residents) omogućuje kvalificiranim poduzetnicima, profesionalcima, umirovljenicima i pojedincima da uživaju u smanjenim stopama poreza na dohodak iz portugalskog izvora, dok je većina prihoda iz inozemstva izuzeta od portugalskog oporezivanja, za razdoblje prvih 10 godina prebivanja.
Portugal zauzima 8. mjesto zemalja sa najvećim porastom cijena u svijetu, tako da ukoliko ste klijent koji lovi samo cjenovne pogodnosti, ovo nije destinacija za vas.
Koje su mogućnosti stjecanja nekretnine za strane osobe?
Svaka strana fizička ili pravna osoba, bila ona državljanin Europske Unije ili trećih zemalja ili bila bez državljanstva, može u Portugalu kupiti nekretninu bez ikakvih ograničenja. Jedina razlika koja se pravi između domaćih i stranih građana je u plaćanju poreza i pristojbi prilikom kupovine nekretnine.
Kratki pregled poreznih obaveza
Najveći izdatak za poreze predstavlja porez na promet nekretnina (Imposto Municipal sobre Transmissoes - IMT), koji može varirati do stope od 10% za nerezidente, pa sve do mogućih oslobođenja od plaćanja poreza za one koji kupuju nekretninu kao prvi dom. Kada je nekretnina koju osoba kupuje za primarno stanovanje, neće morati platiti IMT na prvih 92.407 € kupoprodajne cijene. Nakon toga stopa poreza predviđena je prema sljedećim vrijednostima nekretnine:
Do 92.407 €: 0%
92.407–126.403: 2%
126.403–172.348: 5%
172.348–287.213: 7%
287.213–574.323: 8%
574.323 - 1.000.000: 6%
1.000.000 i više: 7.5%
Kada nekretnina koju kupujete služi za odmor i iznajmljivanje, morat ćete platiti dodatnih 1% na prvih 92.407 €.
Porez na imovinu (Imposto Municipal Sobre Imóveis - IMI) godišnji je porez kojeg plaća vlasnik nekretnine u Portugalu. Porezni teret se razlikuje od općine do općine, a porezne stope kreću se od 0,3% do 0,45%.
Nekretnine u vlasništvu tvrtki sa sjedištem u područjima koja su na crnoj listi, tzv. poreznih oaza (npr. Britanski Djevičanski otoci, Gibraltar i sl.) oporezivati će se poreznom stopom od 7,5%, dok će neke nekretnine biti izuzete od poreza na imovinu (IMI). One nekretnine vrijednošću do 125.000 €, koje posjeduju pojedinci koji su ostvarili oporezivi prihod u godini prije stjecanja do 153.300 €, uživaju „grace period“ od 3 godine za plaćanje ovog poreznog oblika.
Dodatak na općinski porez na imovinu (Adicional ao Imposto Municipal de Imóveis - AIMI), tzv. porez na bogatstvo.
Trenutno postoje 3 razine AIMI-a za fizičke osobe:
1 - Porez od 0,7% od vrijednosti imovine za one koji imaju nekretninu vrijednu između 600.000 eura i 1 milijun €.
2 - Stopa od 1% za imovinu procijenjenu između 1 milijun i 2 milijuna €.
3 - Stopa od 1,5% ako ukupna vrijednost prelazi 2 milijuna €.
Kada se ponovno prodaje zemljište koje je kupljeno u Portugalu za cijenu višu od prethodno plaćene, na to se plaća porez na kapitalnu dobit (Imposto Sobre O Rendimento De Pessoas Singulares -Mais Valias) u iznosu od 28% za nerezidente, dok za rezidente stečeni prihod ulazi u oporezivanje dohotka prema progresivnoj skali, i to na samo 50% osnovice od realizirane dobiti od prodaje nekretnine.
Iznimka od plaćanja poreza na kapitalnu dobit u Portugalu imamo u situacijama:
- Ako je predmetna nekretnina prije siječnja 1989. godine.
- Ako se prodaja odnosi na primarno prebivalište u Portugalu, te se iznos od prodaje izravno ulaže u drugu nekretninu koja će služiti kao primarno prebivalište, bilo gdje unutar EU ili u samom Portugalu
Osim poreza, pri kupovini nekretnine u Portugalu potrebno je platiti i sljedeće:
- Naknade za zemljišne knjige i notara se plaćaju zajedno, a uglavnom iznose od 0,2% do 1,2% vrijednosti imovine i
- Takse (IS - Imposto De Selo) – potrebno je platiti takse na ugovore, bankovne hipoteke i zajmove, i ostale potrebne dokumente. Taksa iznosi 0,8% vrijednosti nekretnine.
Velika prednost ulaganja u nekretninu u Portugalu predstavljaju olakšice reguliranja inozemnih mirovina, čime se već godinama privlače kupci koji već uživaju umirovljenički status. Uz to, prilično lako se možete kvalificirati za stjecanje portugalskog državljanstva, što samim time donosi status EU građanina.
