Iako još uvijek nepoznata destinacija za velika svjetska tržišta, BiH ima sve pretpostavke za iznimno uspješnu priču kada govorimo o ulaganju u nekretninski sektor jedne zemlje u razvoju. Nepobitna je činjenica kako je BiH i dalje zapela u tranzicijskim procesima, ali gledajući sa strane investitora koji traže nešto širi i riskantniji portfelj, to ju upravo i dalje čini dobrom prilikom.
Glavni sektor koji pokreće destinacije i destinacijske nekretnine je dakako turizam. A upravo je destinacijski turizam u BiH jedini gospodarski sektor koji bilježi konstantan rast, i to može se reći sam od sebe, a ne državnim intervencijama i zahvatima, što je oprečno od stanja u svijetu.
Tako prema Svjetskoj turističkoj organizaciji, Bosna i Hercegovina je definirana kao jedna od samo tri turističke destinacije u svijetu s ukupnim potencijalom rasta turističkog tržišta od više od 10% godišnje do 2020. godine i neželjenih zbivanja oko COVID pandemije, kada je se sve promijenilo.
Prirodno bogatstvo i bio-raznolikost na relativno malom području predstavljaju uporište potencijala Bosne i Hercegovine. Geografski položaj nudi idealnu priliku za privlačenje kako zapadnih tako i istočnih gostiju, jer unutar par sati leta moguće je podjednako stići i iz Londona i primjerice Kijeva.
| Profil države | |
|---|---|
| Površina države | 51.197 km² |
| Broj stanovnika | 3.250.000 |
| Napučenost na 1 km² | 64 |
| Inozemni gosti | 1.198.000 (2019. godina, prije Covid restrikcija) |
| Volumen provedenih transakcija | 15.960 nekretnina (2020 za FBiH) |
Prednosti i nedostatci stjecanja nekretnine u Bosni i Hercegovini
Prednosti
Na samo nekoliko desetaka kilometara od izrazite mediteranske klime, dolazi se u područje idiličnih planinskih mjesta koja se u posljednje vrijeme sve više afirmiraju kao nova turistička odredišta, i to ne samo kao dijelom zimske turističke sezone, već i ljetne. Pogotovo nakon početka COVID-19 pandemije, bilježimo sve veći bijeg u takvo okruženje i posljedično sve veći interes za konkretniji boravak pa slijedom toga i akviziciju nekretnine.
Poboljšani procesi registracije nekretnina i veća dostupnost integriranih online katastarskih informacija pomogli su razvoju transparentnih i učinkovitijih tržišta zemljišta. Osim toga, smanjen je zaostatak neriješenih predmeta.
Kao najveća prednost je jednostavno i financijski minimalno održavanje kupljene nekretnine. Nećete imati uopće godišnjeg poreza na nekretninu (osim u Republici Srpskoj iako je i tamo iznos neznatan), dohodak od najma je također u minimalnim okvirima, a preprodaja nekretnine se oporezuje samo u prve 3 godine, i što je najvažnije – velika je likvidnost kvalitetnih nekretnina, što znači da lako možete doći do svojih uloženih novaca.
Nedostatci
Moramo biti iskreni i odmah dati do znanja kako u BiH možete biti zatečeni težinom ishođenja građevinske dozvole za vaš objekt, bez obzira u kojoj administrativno-lokalnoj jedinici se našli. A svi znamo kako je to razlog broj 1 kojima se odbijaju investitori. O čemu se konkretno radi? Visok udjel troškova ishođenja građevinske dozvole u ukupnim projektnim troškovima, uz činjenicu sporog ishođenja iste (neke analize govore i o prosječnom vremenu ishođenja od 175 dana) svakako su odbijajući razlog. Tako ćete građevinsku dozvolu trebati za sljedeću vrstu radnji: Izgradnju novog objekta, dogradnju i rekonstrukciju postojećeg objekta, izgradnju privremene ili pomoćne građevine te promjenu namjene objekta
Također, zemljišta u rubnim dijelovima mjesta/gradova nemaju pretjerano adekvatan pristup komunalnoj infrastrukturi (naravno, glupo je generalizirati, ali volimo upozoriti), što svakako povećava inicijalne troškove svakog projekta. Uz to, obično će vas onda pratiti i slabija pristupačnost parcelama, s obzirom na nepostojanje jasnih urbanističkih planova i zona u takvim dijelovima grada.
Prijedlozi za kupnju nekretnine
Bosna i Hercegovina je mediteranska zemlja koja nudi najmanje Mediterana od svih njih, ali kroz grad Neum i neumsko zaleđe to joj svakako pripada. Osim Neuma, fokusirali smo se na nekoliko planinskih mjesta, budući da je prema toj vrsti odredišta usmjerena gravitacija internacionalne potražnje.
Prirodno bogatstva i bio-raznolikost na relativno malom području predstavljaju uporište potencijala Bosne i Hercegovine. Geografski položaj nudi idealnu priliku za privlačenje kako zapadnih tako i istočnih gostiju, jer unutar par sati leta moguće je podjednako stići i iz Londona i primjerice Kijeva.
Koje su mogućnosti stjecanja nekretnine za strane osobe (fizičke i pravne)
Strane osobe u Bosni i Hercegovini mogu postati vlasnici nekretnina, uz pravilo reciprociteta. Pojam reciprociteta znači da strane osobe u Bosni i Hercegovini mogu steći pravo vlasništva nad nekretninom pod istim uvjetima koje država njihovog porijekla odobrava državljanima Bosne i Hercegovine.
Stranci ne mogu posjedovati nekretninu na području koje je zakonom proglašeno područjem na kojem stranci ne smiju stjecati vlasništvo nad zemljištem, radi zaštite interesa i sigurnosti kako Federacije tako i Republike Srpske.
Ako je strana osoba stekla pravo vlasništva na nekretnini u tom području prije same klasifikacije kao takvoga, pravo vlasništva na toj nekretnini prestaje, a strana osoba će imati pravo na naknadu prema propisima o izvlaštenju.
Kratki pregled poreznih obveza
Ostale obaveze plaćanja poreza
Godišnji porez na nekretnine u Federaciji BiH kao porezni oblik ne postoji, dok u Republici Srpskoj on iznosi svega 0,20%, što čini Bosnu i Hercegovinu destinacijom jednostavnog odražavanja ulaganja u ovaj sektor.
