Libanon, sa glavnim gradom Beirutom, sve do zadnjih par godina s ponosom je predstavljan kao Švicarska Bliskog Istoka. Poželjna destinacija za investicije svake vrste, bogat kulturni i noćni život, spoj povijesti i modernih vremena, most Istoka i Zapada. Svakako jedna od najatraktivnijih destinacija Mediterana iz jednostavnog razloga što nudi sve. Od mora do pustinje. Međutim, proteklih godina zemlja se nalazi u strašnoj financijskoj i humanitarnoj krizi, i ne ide na dobro. Mi se naravno držimo svijeta nekretnina, i moći ćete saznati što trenutno očekivati od libanonskog tržišta nekretnina.
| Profil države | |
|---|---|
| Površina države | 10,230 km² |
| Broj stanovnika | 6,780.000 |
| Napučenost na 1 km² | 663 |
| Inozemni gosti | 1,936.000 (2019 godina, prije Covid restrikcija) |
| Volumen provedenih transakcija | 82.202 nekretnina (2020) |
Prednosti i nedostatci stjecanja nekretnine u Libanonu
Prednosti
- Za Libanon ne postoji popis zemalja s kojima postoji uzajamnost i mogućnost stjecanja vlasništva, jer svatko može postati vlasnik nekretnine na području Libanona pod određenim uvjetima.
- Svojim geografskim položaj uvijek će biti zanimljiva i zapadnjačkim i istočnjačkim investitorima
- Bez obzira i na najveće krize, sektor nekretnina u Libanonu uvijek ima svoju vrijednost i stabilnost, čemu svjedočimo i u ovom trenutku.
- Bilo je vremena (netom prije velike krize 2008) kada su cijene dosezale i 4,000 $/m2 za neizgrađeno zemljište na obali. Sigurni smo kako ćemo opet tome svjedočiti, samo je pitanje vremena.
- Cijene nekretnina nikada nisu doživjele veliki krah ili čak značajan pad, bez obzira na sve moguće nestabilnosti koje su doticale ovu zemlju posljednjih desetljeća.
Nedostatci
- Libanon je trenutno tempirana bomba, i u stvarnom i prenesenom smislu. Sjetimo se samo velike eksplozije u središtu Beiruta koja je doslovno izbrisala 10% urbane površine grada.
- Pronalazak nekretnine u provjerenoj i sigurnoj mikro-lokaciji zna biti iscrpljujuće
- Stalna opskrba vodom u stambenim objektima zna biti problematična; tako da je rizik od pristupa sigurnoj vodi u Libanonu sveprisutan.
- Nešto veće porezno opterećenje različitim poreznim oblicima, ne toliko nominalno prema pojedinim oblicima koliko svojim horizontalnim obuhvatom
Prijedlozi za kupnju nekretnine
Libanon kao tržište nekretnina trenutno je samo za hazardere. I to one istinske. Prilika za kupnju vrhunskih nekretnina po povoljnim cijenama je više nego ikada, međutim pitanje je kada ćete ostvariti povrat svoga ulaganja i na koji način će se sve odigrati. Zbog drastičnog pad vrijednosti libanonske lire i zbog zamrzavanja novčanih sredstava građana u bankama, gotovinski dolar kao valuta je postao „svetinja“ i glavno sredstvo plaćanja na terenu. To dovodi u igru strance, koji su u posljednjih godinu dana drastično povećali svoja ulaganja u nekretninski sektor Libanona.
Tako imamo porast prodaje strancima od 36,5% tijekom prve polovice 2021. u odnosu na prethodnu godinu, nakon rasta od 26,6% u 2020., i to prema službenim statističkim podacima koje je objavio Direktorat Katastra i Zemljišno-knjižnog ureda Libanona.
Vrijedi spomenuti da se povećava broj kupaca koji su spremni platiti u „novim“ američkim dolarima odnosno izvršiti plaćanje izvan Libanona. Možda se pitate koja je razlika u domaćim dolarima u libanonsko bankarskom sustavu i onim svježim, inozemnim doznakama? Ukratko, kako su se transakcije u lokalnim dolarima značajno smanjile iz razloga što je „unutarnji“ dolar (popularno nazvan „lollar“ – libanonski dolar) dobrim dijelom ostao zamrznut u bankama i građani ne mogu doći do svojih sredstava ili potječe od skupih zajmova do kojih se sve teže dolazi, prodavači za gotovinu ili transakcijske inozemne doznake su volji itekako prilagoditi cijenu. Za gotovinu te cijene trenutnu idu i do 40%.
Naš prijedlog je kupnja izgrađenih stambenih cjelina, naspram zemljištima. S obzirom na trenutnu političku situaciju, nije moguće jednostavno doći do svih neophodnih dozvola za početak izgradnje + što je cijena izgradnje porasla u nebo. O usporavanju i poskupljenju cijene izgradnje (kao i svugdje u svijetu trenutno), govori nam najbolje podatak kako su isporuke cementa iznosile 1,02 milijuna tona u prvih osam mjeseci 2020., što je pad od 54,4% u odnosu na 2,24 milijuna tona u istom razdoblju 2019.
Nadalje, ako idete u samostalnu kupnju nekretnine, nemojte birati neurbanizirana područja bez obzira na cijenu i priliku koja vam se čini kao životna. Naime, puno je lokalnih “mešetara” koji vrebaju naivne strane kupce.
Također, ukoliko vam je u planu kupnja nekretnine u svrhu iznajmljivanja, naš je prijedlog da razmislite o područjima gdje su stacionirane izbjeglice srednjeg ili višeg sloja sirijskog društva, koje su se već asimilirale u libanonsko društvo (trenutno oko 2 milijuna sirijskih izbjeglica ukupno prebiva u Libanonu)
Preporuke za kupnju nekretnine: (*veliku pažnju posvetiti odabiru gradske sredine)
- Beirut
- Jounieh
- Tir (Tyre)
- Sidon
Istina je kako se Libanon nalazi u najvećoj krizi još od 15-godišnjeg rata koji je završio 1990. godine. Međutim, strelovit rast rezultirao je i vremenima (netom prije velike krize 2008) kada su cijene dosezale i 4,000 $/m² za neizgrađeno zemljište na obali. Sigurni smo kako ćemo opet tome svjedočiti, samo je pitanje vremena, a trenutno su nekretnine na najpovoljnijoj razini u posljednjem desetljeću.
Koje su mogućnosti stjecanja nekretnine za strane osobe
1) Postoje određena graničenja, ali nisu pretjerano značajna i odbijajuća:
- Strane osobe mogu steći pravo vlasništva na zemljištu do 3.000 m² bez prethodne dozvole ili odobrenja nadležnih organa.
- Ukoliko žele steći zemljište veće od 3000 m² stranci moraju pribaviti dozvolu, koja se dobiva uredbom Vijeća ministara na prijedlog Ministarstva financija.
Sam postupak je jasan, ali vrlo dugotrajan zbog velikog broja dozvola potrebnih za dobivanje licence. Postupak može potrajati više od godinu dana, a s obzirom na trenutnu političku situaciju informacije s terena koje nam dolaze nisu preoptimistične po tom pitanju.
2) Za kupovinu i registraciju nekretnine u Libanonu strancima se odobrava rok od godinu dana od dana objave u službenom glasniku, nakon čega se dozvola poništava. Ovaj rok prestaje teći u slučaju sudskog spora između vlasnika licence i prethodnog vlasnika ili bilo kojeg drugog pravnog spora. Za izgradnju nekretnine strancima se odobrava rok od pet godina od dana registracije u kojem projekt/zgrada treba biti dovršena, s tim da je taj rok moguće jednom obnoviti i to odlukom Vijeća Ministara. Ukoliko se vlasnik ne pridržava namjene za koju je licenca dobivena ministarstvo financija može poništiti licencu i prodati imovinu, zadržavajući kapitalnu dobit.
3) Kod stjecanja prava vlasništva na nekretninama u Libanonu za strance postoje i određena teritorijalna ograničenja. Tako stranci ne mogu posjedovati više od:
- 3% ukupne površine libanonskog teritorija;
- 3% zemljišta u svakom cazu (Libanon ima osam teritorijalno-organizacijskih jedinica koje se zovu muhafazah (gubernija), koje su podijeljene u 26 caza - okruga)
- 10% zemljišta u području grada Beiruta.
Kratki pregled poreznih obveza
Prilikom registracije nekretnine kupac plaća paušalnu pristojbu u iznosu od 5,8% vrijednosti nekretnine, koja se naziva još i porezom na promet nekretnine, uz dodatak naknade za financijsku markicu od 0,4%, javnobilježničku i odvjetničku pristojbu od 0,1%, te općinski paušal u iznosu od 0,25%.
Također, prema Zakonu br. 64 od 26. listopada 2017., predujam od 2% je obavezan na ugovor o kupoprodaji poreza na nekretnine u roku od 15 dana od dana sklapanja ugovora. Ovaj predujam će se odbiti od ukupne naknade za registraciju pod uvjetom da se registracija dogodi u roku od jedne godine od datuma ugovora. Ako ovaj uvjet nije ispunjen, predujam se ne vraća.
Ovo nije novi oblik davanja u Libanonu, ali prema spomenutom Zakonu je prilagođen najviše iz razloga kako bi se nametnula uknjižba kupljenih nekretnina u kraćem roku.
Klasični godišnji porez na nekretnine progresivni je porez koji se primjenjuje na godišnji neto prihod od najma i kreće se između 4% do 14%, prema progresivnoj poreznoj shemi, i pripada kategoriji godišnjeg poreza. Porezni obveznik može podnijeti zahtjev za izuzeće Ministarstvu financija pod posebnim uvjetima. Ovaj porez se ne plaća ukoliko je nekretnina prazna i ne koristi se.
Kada je riječ o porezu na kapitalnu dobit, člankom 13. stavkom 3. Zakona 64 proširen je opseg poreza na kapitalnu dobit na dobit od otuđenja nekretninama ostvarenu od strane
a) pojedinaca i subjekata koji su oslobođeni plaćanja poreza na dohodak
b) pojedinca koji su obveznici poreza na dohodak, ali prodaju nekretnine koje nisu dio njihovog profesionalnog poslovanja
…te tako isti podliježu porezu na kapitalnu dobit od 15%. No, primarno i sekundarno prebivalište pojedinaca (maksimalno 2 prebivališta) i nekretnine koje pojedinci drže više od 12 godina (8% odbitka od kapitalne dobiti po godini) oslobođeni su poreza na kapitalnu dobit.
Ukoliko želite postati vlasnikom zemljišne parcele veće od 3000 m² (a stranac ste), bit će potrebno pribaviti dozvolu, koja se dobiva uredbom Vijeća ministara na prijedlog Ministarstva financija.
