Einer der Hauptvorteile Portugals ist seine geostrategische Position. Es liegt zwischen drei Kontinenten - Europa, Afrika und Nordamerika. Dadurch ist es geografisch gut positioniert, geeignet für leichte Reisen und kurze Besuche. Eine brandneue Straßeninfrastruktur und internationale Flugverbindungen machen Portugal für Einwohner und internationale Käufer immer attraktiver.
| Länderprofil | |
|---|---|
| Fläche | 92,090 km² |
| Einwohnerzahl | 10,310.000 |
| Bevölkerungsdichte | 112 |
| Anzahl ausländischer Ankünfte | 17,174.00 (Jahr 2019 vor der Covid-Einschränkungen) |
| Volumen der durchgeführten Transaktionen | 171,800 Immobilien (2020) |
Vor- und Nachteile des Immobilienerwerbs in Portugal
Vorteile
Portugal ist für das "Golden Visa"-Programm bekannt, bei dem die portugiesische Regierung Ausländer ermutigt, in Immobilien oder unternehmerische Aktivitäten in Portugal zu investieren. Wenn Sie kein EU-Bürger sind und in Immobilien mit einem bestimmten Wert investieren, können Sie sich in Portugal für eine „Golden Visa”-Aufenthaltserlaubnis qualifizieren. Mit dieser Erlaubnis können Sie in Portugal leben und arbeiten und sich im Schengen-Raum frei bewegen.
Eine Person, die seit mehr als fünf Jahren das „Golden Visa“ besitzt, hat das Recht, die volle portugiesische Staatsbürgerschaft zu beantragen, was sehr attraktiv ist.
Die Bevorzugung von Immobilieninvestitionen gegenüber anderen Vermögenswerten für deutlich höhere Renditen hat in Portugal sowie im gesamten Mittelmeerraum einen historischen Charakter. Und dies wird im Falle dieser Jurisdiktion sicherlich durch die historisch niedrigen Zinsen gestützt, die laut Abschlussberichten vom Dezember 2020 bei Wohnungsbaukrediten im Durchschnitt nur 0,8% betrugen.
Nachteile
Da Portugal in den letzten 5 Jahren zu den TOP 3 Standorten in der Europäischen Union für Immobilieninvestitionen ausländischer Käufer gehört, hat dies einen enormen Einfluss auf die Preise, die im ganzen Land drastisch gestiegen sind.
So verzeichnete Portugal in den letzten zehn Jahren einen Anstieg der Immobilienpreise um 86,5 %, was dieses Reiseziel zu dem achten Platz der Ländern mit dem größten Preisanstieg der Welt zählt. Nehmen wir zum Beispiel die Hauspreise, die von 1.431,83 € im Jahr 2010 auf 2.670,11 € im Jahr 2020 pro Quadratmeter gestiegen sind.
Darüber hinaus besteht eine der Hauptbeschränkungen der portugiesischen Rechtsprechung darin, dass es schwierig ist, rechtliche Bestimmungen zum Erwerb von Immobilien zu finden und auszulegen. Zahlreiche Erleichterungen und Befreiungen werden nach Gebietsansässigen und Gebietsfremden sowie nach Gebietskörperschaften (horizontale und vertikale steuerliche Behandlung) eingeteilt.
Vorschläge für den Immobilienkauf
Der Vorschlag ist in jedem Fall, Immobilien über das Golden Visa Programm zu kaufen, denn so sichern Sie sich eine direkte Aufenthaltserlaubnis, bei der Sie nach 5 Jahren das Recht auf Daueraufenthalt und Staatsbürgerschaft erhalten.
Im Gegensatz zu anderen Ländern müssen Sie während dieser Zeit nicht in Portugal leben, um die Staatsbürgerschaft durch ein Goldenes Visum zu erwerben. Sie müssen nur sieben bis vierzehn Tage im Jahr in dem Land verbringen.
Außerdem ermöglicht die portugiesische Non-Habitual Resident („NHR”) Steuerregelung qualifizierten Unternehmern, Freiberuflern, Rentnern und Privatpersonen ermäßigte Einkommensteuersätze aus portugiesischer Quelle, während die meisten ausländischen Einkünfte die ersten 10 Jahre des Wohnsitzes von der portugiesischen Besteuerung befreit sind.
Portugal rangiert auf Platz 8 der Länder mit den höchsten Preissteigerungen der Welt. Wenn Sie also ein Kunde sind, der nur nach Preisvorteilen sucht, ist dies nicht das richtige Ziel für Sie.
Welche Möglichkeiten gibt es für ausländische Personen (natürliche und juristische) Immobilien zu erwerben?
Jede ausländische natürliche oder juristische Person, egal ob Bürger der Europäischen Union oder Drittstaaten oder Staatenlose, kann ohne Einschränkungen Immobilien in Portugal erwerben. Der Unterschied zwischen inländischen und ausländischen Staatsbürgern besteht lediglich in der Zahlung von Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf.
Ein kurzer Überblick über die Steuerpflichten
Der größte Steueraufwand ist der Grunderwerbsteuer (Imposto Municipal sobre Transmissoes, IMT), der für Nichtansässige bis zu einem Satz von 10 % variieren kann, bis hin zu möglichen Steuerbefreiungen für diejenigen, die eine Immobilie als Erstwohnsitz erwerben. Wenn eine Person die Immobilie für den Hauptwohnsitz kauft, muss sie auf die ersten 92.407 € des Kaufpreises IMT nicht zahlen. Danach wird der Steuersatz nach folgenden Immobilienwerten hochgerechnet:
Bis 92.407 €: 0%
92.407–126.403: 2%
126.403–172.348: 5%
172.348–287.213: 7%
287.213–574.323: 8%
574.323 - 1.000.000: 6%
1.000.000 und mehr: 7.5%
Wenn die Immobilie, die Sie kaufen, für Ferien und Vermietung genutzt wird, müssen Sie auf die ersten 92.407 € zusätzlich 1% zahlen.
Die Grundsteuer (Imposto Municipal Sobre Imóveis, IMI) ist eine jährliche Steuer, die vom Eigentümer einer Immobilie in Portugal gezahlt wird. Die Steuerbelastung variiert von Gemeinde zu Gemeinde und die Steuersätze liegen zwischen 0,3 % und 0,45 %.
Immobilien im Besitz von Unternehmen mit Sitz in Gebieten auf der schwarzen Liste, den sogenannten Steueroasen (z. B. Britische Jungferninseln, Gibraltar usw.) werden mit einem Steuersatz von 7,5% besteuert, während einige Immobilien von der Grundsteuer (IMI) befreit sind. Immobilien im Wert von bis zu 125.000 €, die sich im Besitz von natürlichen Personen befinden, die im Jahr vor dem Erwerb ein steuerpflichtiges Einkommen von bis zu 153.300 € erzielt haben, genießen eine „Schonfrist“ (engl. Grace period) von 3 Jahren zur Zahlung dieses Steuerformulars.
Ergänzung zur Grundsteuer von der Gemeinde (Adicional ao Imposto Municipal de Imóveis - AIMI), die sogenannte Vermögenssteuer.
Derzeit gibt es 3 AIMI-Stufen für natürliche Personen:
1 - Steuer in Höhe von 0,7 % des Immobilienwertes für diejenigen, die Immobilien im Wert zwischen 600.000 Euro und 1 Million Euro besitzen.
2 - Ein Satz von 1 % für Vermögenswerte im Wert zwischen 1 Mio. € und 2 Mio. €.
3 - Satz von 1,5 %, wenn der Gesamtwert 2 Mio. € übersteigt.
Wenn in Portugal gekauftes Land zu einem höheren Preis als dem zuvor gezahlten wieder verkauft wird, unterliegt es einer Kapitalertragsteuer (Imposto Sobre O Rendimento De Pessoas Singulares-Mais Valias) von 28% für Gebietsfremde und bei Gebietsansässigen werden die erworbenen Einkommen in die Einkommensbesteuerung nach der progressiven Skala einbezogen, und zwar nur zu 50 % der Bemessungsgrundlage des realisierten Gewinns aus dem Verkauf von Immobilien.
Es gibt eine Ausnahme von der Zahlung der Kapitalertragsteuer in Portugal in folgenden Situationen:
1. Wenn die betreffende Immobilie vor Januar 1989 liegt.
2. Wenn sich der Verkauf auf einen Hauptwohnsitz in Portugal bezieht und der Verkaufsbetrag direkt in andere Immobilien investiert wird, die als Hauptwohnsitz genutzt werden sollen, überall in der EU oder in Portugal selbst.
Neben den Steuern müssen beim Immobilienkauf in Portugal folgendes bezahlt werden:
1. Grundbuch- und Notargebühren werden zusammen entrichtet, in der Regel zwischen 0,2 % und 1,2 % des Liegenschaftswertes und
2. Gebühren (IS - Imposto De Selo) - Es müssen Gebühren für Verträge, Bankhypotheken und Darlehen sowie andere erforderliche Dokumente bezahlt werden. Die Gebühr beträgt 0,8% des Wertes der Immobilie.
Ein großer Vorteil der Investition in Immobilien in Portugal ist die einfache Regulierung ausländischer Renten, die Käufer anzieht, die bereits seit Jahren einen Rentenstatus genießen. Darüber hinaus können Sie sich leicht für die portugiesische Staatsbürgerschaft qualifizieren, was Ihnen wiederum die EU-Staatsbürgerschaft einbringt.
