Bosnien und Herzegowina

Obwohl BiH immer noch ein unbekanntes Ziel für die großen Weltmärkte ist, hat BiH alle Voraussetzungen für eine äußerst erfolgreiche Geschichte, wenn es um Investitionen in den Immobiliensektor eines Entwicklungslandes geht. Es ist eine unbestreitbare Tatsache, dass BiH immer noch in Transformationsprozessen feststeckt, aber wenn man aus der Sicht der Investoren betrachtet, die nach einem etwas breiteren und riskanteren Portfolio suchen, ist es immer noch eine gute Gelegenheit.

Der Hauptsektor, der Destinationen und Destinationsimmobilien antreibt, ist natürlich der Tourismus. Und der Destinationstourismus in BiH ist der einzige Wirtschaftssektor, der ein konstantes Wachstum verzeichnet, und das Sektor wächst von sich aus und nicht durch staatliche Eingriffe und Interventionen, wie das überall auf der Welt ist.

Somit ist Bosnien-Herzegowina laut der Welttourismusorganisation als eines von nur drei Reisezielen weltweit mit einem Gesamtwachstumspotenzial des Tourismusmarktes von mehr als 10 % pro Jahr bis 2020 definiert.

Länderprofil
Fläche	51.197 km²
Einwohnerzahl	3.250.000
Bevölkerungsdichte	64
Anzahl ausländischer Ankünfte	1.198.000 (2019)
Volumen der durchgeführten Transaktionen	15.960 (2020 für FBiH)

Vor- und Nachteile des Erwerbs von Immobilien in Bosnien-Herzegowina

Vorteile

Nur wenige Dutzend Kilometer vom ausgeprägten mediterranen Klima entfernt, gelangt man in ein Gebiet idyllischer Bergorte, die sich in letzter Zeit zunehmend als neue Touristenziele etabliert haben, nicht nur im Rahmen der Wintersaison, sondern auch im Sommer. Gerade nach Beginn der COVID-19-Pandemie verzeichnen wir eine zunehmende Flucht in ein solches Umfeld und damit steigende Interesse an einem konkreteren Aufenthalt und damit dem Erwerb von Immobilien.

Verbesserte Immobilienregistrierungsprozesse und eine größere Verfügbarkeit integrierter Online-Katasterinformationen haben zur Entwicklung transparenter und effizienterer Grundstücksmärkte beigetragen. Darüber hinaus wurde der Rückstand an ungelösten Fällen abgebaut.

Der größte Vorteil ist die einfache und finanziell minimale Wartung der gekauften Immobilie. Sie haben überhaupt keine jährliche Grundsteuer (außer in der Republika Srpska, obwohl die Höhe dort unbedeutend ist), die Mieteinnahmen sind ebenfalls minimal, und der Wiederverkauf von Immobilien wird nur in den ersten 3 Jahren besteuert, und vor allem - großartig Liquidität von hochwertigen Immobilien, was bedeutet, dass man Geld leicht zurückbekommen können.

Nachteile

Wir müssen ehrlich sein und sofort mitteilen, dass man in Bosnien-Herzegowina von der Schwierigkeit überrascht sein kann, wie schwierig ist es, eine Baugenehmigung für die Immobilie zu erhalten, unabhängig davon, in welcher Verwaltungseinheit man sich befindet. Und wir alle wissen, dass dies der Hauptgrund ist, warum Investoren nicht investieren wollen. Worum geht es genau? Der hohe Anteil der Kosten für die Erlangung einer Baugenehmigung an den gesamten Projektkosten sowie die langsame Erlangung derselben (einige Analysen sprechen auch von einer durchschnittlichen Erlangungszeit von 175 Tagen) sind sicherlich ein entmutigender Grund. So benötigt man für folgende Arbeiten eine Baugenehmigung: Neubau, Erweiterung und Umbau eines bestehenden Gebäudes, Errichtung eines Not- oder Nebengebäudes und Zweckänderung des Gebäudes.

Außerdem haben Grundstücke in den Außenbezirken von Städten keinen ausreichenden Zugang zu kommunaler Infrastruktur (natürlich könen wir nicht verallgemeinern, aber wir warnen trotzdem), was die Anfangskosten jedes Projekts sicherlich erhöht. Hinzu kommt in der Regel eine schlechtere Erreichbarkeit der Grundstücke, da es in solchen Stadtteilen an klaren städtebaulichen Plänen und Zonen mangelt.

Vorschläge für Kauf der Immobilien

Bosnien-Herzegowina ist ein mediterranes Land, das von allen am wenigsten Mittelmeer zu bieten hat, aber durch die Stadt Neum und das Neum-Umfeld durchaus dazugehört. Abgesehen von Neum haben wir uns auf mehrere bergige Orte konzentriert, da sich die Schwerkraft der internationalen Nachfrage auf diese Art von Reisezielen richtet.

Natürliche Ressourcen und Biodiversität auf relativ kleinem Raum sind die Hauptstütze des Potenzials von Bosnien-Herzegowina. Die geografische Lage bietet eine ideale Gelegenheit, sowohl westliche als auch östliche Gäste anzulocken, denn innerhalb weniger Flugstunden ist eine Anreise beispielsweise aus London und Kiew gleichermaßen möglich.

Welche Möglichkeiten gibt es, Immobilien für ausländische Personen (natürliche und juristische) zu erwerben?

Ausländische Personen in Bosnien-Herzegowina können Immobilieneigentümer werden, vorbehaltlich der Gegenseitigkeitsregel. Der Begriff der Gegenseitigkeit bedeutet, dass ausländische Personen in Bosnien-Herzegowina das Eigentumsrecht an Immobilien unter den gleichen Bedingungen erwerben können, die ihr Herkunftsstaat den Bürgern von Bosnien -Herzegowina gewährt.

Ausländer dürfen keine Immobilien in einem Gebiet besitzen, das gesetzlich zu einem Gebiet erklärt wurde, in dem Ausländer kein Eigentum an Grund und Boden erwerben dürfen, um die Interessen und die Sicherheit sowohl der Föderation als auch der Republika Srpska zu schützen.

Wenn ein Ausländer das Eigentumsrecht an Immobilien in diesem Gebiet vor der Einstufung als solche erworben hat, erlischt das Eigentumsrecht an diesen Immobilien und der Ausländer hat Anspruch auf Entschädigung gemäß den Enteignungsvorschriften.

Ein kurzer Überblick über die Steuerpflichten

In Bosnien-Herzegowina unterliegt der Erwerb von Immobilien auf nationaler Ebene der Grunderwerbsteuer bzw. der Mehrwertsteuer (MwSt.).

Die Mehrwertsteuer wird auf nationaler Ebene mit einem Satz von 17 % berechnet, wenn Immobilientransaktionen von im Mehrwertsteuersystem registrierten Personen durchgeführt werden, im Falle der ersten Immobilientransaktion.

Die Festsetzung der Grunderwerbsteuer in der Föderation Bosnien-Herzegowina wird durch kantonale Gesetzgebung geregelt; während alle zehn Kantone eine ähnliche Herangehensweise an die Thematik verfolgen, wobei der einzige Unterschied der Steuersatz und die Steuerbefreiung sind. Was den Steuersatz betrifft - in der Föderation Bosnien -Herzegowina (FBiH) sind es bis zu 5% nach individuellen Entscheidungen der Kantone.

Die Republika Srpska (RS) hat diese Steuerform nicht eingeführt.

Sonstige Steuerpflichten

In der Föderation Bosnien-Herzegowina ist gemäß dem Einkommensteuergesetz festgelegt, dass beim Verkauf der erworbenen Immobilie innerhalb von drei Jahren ab dem Kaufdatum die Kapitalertragssteuer auf die Veräußerung (Verkauf) von Immobilien mit 10% Quellensteuer bezahlt wird. (der Unterschied zwischen gekaufter und verkaufter Immobilie).

Republika Srpska - Der Steuersatz auf Kapitalertragsteuer aus der Veräußerung von Immobilien beträgt 10 %. (Einkommensteuergesetz der Republika Srpska)

Auch in der FBiH ist die jährliche Grundsteuer nicht auf Unternehmensebene geregelt, da auch die Kantone Grundsteuer erlassen.

In der Republika Srpska zahlt der Eigentümer jeder Art von Eigentum 0,20 % des Wertes der Immobilie pro Jahr.

Die jährliche Grundsteuer in der Föderation BiH als Steuerform existiert nicht, während sie in der Republika Srpska nur 0,20% beträgt, was Bosnien und Herzegowina zu einem Ziel macht, um Investitionen in diesem Sektor einfach widerzuspiegeln.

Kurze Hinweise

Die Möglichkeiten des Erwerbs von Immobilien in Bosnien-Herzegowina für eine ausländische Person hängen in erster Linie vom Status der Gegenseitigkeitsregeln ab, wobei es je nach Herkunftsland und Art der Immobilie, die man erwerben möchtet, unterschiedliche Einschränkungen gibt.

Der große Vorteil von Bosnien-Herzegowina ist sicherlich eine gute geografische Lage, eine Brücke zwischen Osten und Westen. An der Schwelle zur Europäischen Union ist Bosnien -Herzegowina als Reiseziel für viele Touristen und Investoren, die das derzeitige Potenzial natürlicher, friedlicher Umgebungen erkennen, über die Straße erreichbar.

Die Preise für Immobilien und sogar Leben liegen unter allen Durchschnittspreisen der Länder in Europa und im Nahen und Fernen Osten, so dass Bosnien-Herzegowina sicherlich ein Reiseziel mit einem anerkannt guten Preis-Leistungs-Verhältnis ist.

Die jährliche Grundsteuer in der Föderation BiH als Steuerform existiert nicht, während sie in der Republika Srpska nur 0,20% beträgt, was Bosnien und Herzegowina zu einem Ziel für die einfache Aufrechterhaltung von Investitionen in diesem Sektor macht.